Лизинг коммерческой недвижимости статья в журнале

Содержание

Лизинг коммерческой недвижимости статья в журнале

Лизинг коммерческой недвижимости статья в журнале

Если с ликвидностью у компании проблем нет, то вопрос, как правило, решается в пользу покупки подходящего объекта. А вот если средств не хватает, то приходится тщательно взвешивать все варианты. Во-первых, можно привлечь банковский кредит, но банки неохотно выдают долгосрочные кредиты, да и процентная ставка по ним обычно «кусается».

Также нельзя забывать о том, что «кредитное» имущество не может служить обеспечением кредита, следовательно, в залог нужно будет предоставить другое, чаще всего, более дорогостоящее, имущество. Во-вторых, коммерческую недвижимость можно арендовать, а значит, ежемесячно изымать из оборота средства, которые могли бы идти на развитие компании.

Этот вариант кажется еще менее привлекательным, если вспомнить, что арендная ставка из года в год может повышаться, а ни о каком приобретении недвижимости в собственность за выплачиваемые деньги речь не идет.

Ну и, наконец, в-третьих, настоящим спасением для владельца бизнеса может стать процедура лизинга коммерческой недвижимости – долгосрочная аренда приглянувшегося объекта с правом последующего выкупа. Данные правоотношения регулируются §6, главы 34 ГК РФ и ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» №164-ФЗ от 29.10.1998г.

В оформлении сделки лизинга принимают участие три стороны: лизингодатель, лизингополучатель и продавец. Первый приобретает за собственные деньги коммерческую недвижимость (оформляется сделкой купли-продажи) и предоставляет его второму в аренду на длительный срок (3-10 лет) исключительно для предпринимательских целей за определенную плату и с правом последующего выкупа этого имущества (заключается договор финансовой аренды (лизинга).

Впрочем, вместе с этими двумя договорами, могут быть заключены и другие, например, страховой договор, соглашение о поручительстве и залоге. Пока объект окончательно не выкуплен лизингополучателем, он находится на балансе лизингодателя. Важно помнить, что на землю, на которой располагаются прописанные в договоре лизинга здания и сооружения, лизинговые отношения не распространяются.

Как правило, приходится заключать отдельный договор аренды земельного участка с последующим выкупом в аналогичные лизингу сроки.

Если речь идет о складах, офисах и иных нежилых помещениях, то проблем с оформлением сделки не возникает. Тонкие моменты возникают в двух случаях: недостроенные и жилые помещения.

На стадии строительства недвижимость не может быть использована в предпринимательских целях, следовательно, не подлежат лизинговой передаче. Схожая проблема возникает при попытке оформить договор финансовой аренды на жилые помещения.

Впрочем, в отличие от строящихся коммерческих объектов, оформить сделку лизинга на жилой объект в ряде случаев все-таки можно, например, если компания приобретает квартиру для проживания своих работников.

Преимущества лизинга очевидны:

1. Недвижимость приобретается в рассрочку, а значит, что не отвлеченные на покупку коммерческих помещений средства можно вложить в развитие бизнеса.

2. Сделка по лизингу не требует залога иного имущества, следовательно, не затрудняет привлечение новых инвестиций или кредитных линий.

3. Экономия на налогах (на прибыль и на имущество). Компания может относить на себестоимость недвижимого имущества все платежи по лизинговой сделке, независимо от того, эксплуатируется это имущество или нет. За счет применения ускоренного коэффициента амортизации существенно снижается налог на имущество. И, что немаловажно, существует возможность возмещения НДС, уплаченного в лизинговых платежах.

4. Заранее установленная цена. Схема лизинга позволяет приобрести недвижимое имущество после окончания срока лизинга по заблаговременно оговоренной цене, с заранее согласованными сроками и размерами платежей по договору. Условия договора лизинга, как правило, не меняются на протяжении всего времени его действия, а это значит, что выработать наиболее удобную стратегию выкупа можно еще до заключения договора. В этом схема лизинга разительно отличается от арендных отношений, при которых арендодатель законодательно имеет право повышать арендную ставку раз в год.

5. Страхование. Объект лизинга всегда подлежит страхованию на весь период действия договора.

Договор лизинга подлежит государственной регистрации, при этом расторгнуть его не так-то просто, ведь лизингополучатель обязан либо выкупить объект лизинга, либо вернуть его лизингодателю без возврата уже перечисленных средств.

Поэтому прежде чем заключить договор лизинга необходимо тщательно его изучить и соотнести прописанные в нем условия (в особенности размеры и сроки выплат) с финансовыми возможностями своей компании. Полезно будет также сравнить условия договора с текущими кредитными линейками банков.

Это поможет либо убедиться в выгодности предстоящей сделки, либо отказаться от нее, найдя более выгодное предложение.

Таким образом, лизинг на самом деле может стать крайне удобным спасательным кругом для многих организаций: он не только сулит выгоды в налоговом аспекте, но и позволяет ускорить возврат инвестиций и помогает расширить производство, даже когда оборотных средств катастрофически не хватает.

Для любой коммерческой деятельности требуется использование нежилых помещений под офис, склад, торговлю и т.д. Стоимость аренды постоянно растет, что вызывает закономерный вопрос, что более выгодно – своя недвижимость или аренда. Однако цены на недвижимость также высоки, что не всегда позволяет сразу приобрести помещение, что особенно касается владельцев малого бизнеса.

Однако способ получить недвижимость и не влезать в кредитные долги имеется – это лизинг коммерческой недвижимости. Для владельцев малого бизнеса этот вариант поможет получить в собственность офис или иное помещение.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Основные отличия от других способов кредитования

Лизингом называется временная аренда объекта с дальнейшей возможностью его выкупить.

В любой лизинговой сделке участвуют три субъекта:

  1. лизингодатель;
  2. лизингополучатель;
  3. продавец.

В качестве первого выступает фирма, предварительно покупающая имущество у продавца и регистрирующая его в свою собственность. После чего предмет сделки передается клиенту в пользование. Заключается договор лизинга в письменной форме, согласно пункту 1 статьи 15 Закона № 164-ФЗ.

Сделка по приобретению коммерческой недвижимостью сходна с приобретением в лизинг автомобиля или техники. Лизинговые платежи организация учитывает в расходах, что уменьшает налогообложение на прибыль.

После завершения срока лизинга клиент может получить во владение недвижимость полностью или выплатить минимальную остаточную стоимость, что также уменьшит налог на недвижимость (более подробно о налогообложении коммерческой недвижимости мы рассказывали здесь). При этом лизингополучатель не становится плательщиком налога на недвижимость, пока объект принадлежит лизингодателю.

Как и при кредитной сделке, клиент вносит авансовый платеж величиной 5-30% от стоимости имущества. Сделка может оформляться на срок от 3 до 7 лет.

Получателю остается выплачивать ежемесячный платеж по установленному графику.

Требования к имуществу

В качестве объекта лизинга может выступать почти любое имущество. Исключениями являются лишь некоторые типы собственности:

  • Земли и природные ресурсы.
  • Не оборачиваемое имущество, применяемое для бытовых нужд.
  • Интеллектуальная собственность.

В мире имеется большое количество форм лизинга, которые имеют собственные особенности. Наиболее распространенными являются следующие:

  • Сервисный или операционный.
  • Капитальный или финансовый.
  • Возвратный.
  • Кредитный или раздельный.
  • Прямой и др.

При этом все имеющиеся типы могут считаться разновидностями двух основных – финансового и операционного.

Также лизинг можно классифицировать следующим образом:

  1. По отношению к имуществу лизинг бывает чистый (предусматривает, что все расходы по обслуживанию на лизингополучателе), полный (лизингополучатель берет на себя все расходы) и частичный (лизингодатель исполняет лишь некоторые функции).
  2. По типу финансирования лизинг может быть срочным (одноразовая аренда недвижимости), возобновляемый (по завершению срока договор продлевается) и генеральный (лизингополучатель может пополнить список аренды без составления нового договора).
  3. По составу участников может быть:
  • Прямой лизинг (двухстороння сделка), при которой собственник сам сдает имущество (в России невозможна, т.к. обязательно присутствие лизинговой компании).
  • Косвенный, с передачей недвижимости через посредника.
  • Раздельный (акционерный) подразумевает участие нескольких компаний и лизингодателей. Считается самым сложным.
  • По типу имущества делится на лизинг недвижимости и движимости (оборудование, автомобили и т.д.).
  • По степени окупаемости:
    • Полностью окупаемый (или близкий к этому), когда за время договора происходит полная амортизация имущества и выплата его стоимости.
    • Неполная окупаемость. В течении срока действий договора окупается лишь часть взятого имущества.

    Источник: http://onlikassa.ru/lizing-kommercheskoj-nedvizhimosti-statja-v.html

    Лизинг недвижимости

    В связи с ухудшающейся инвестиционной привлекательностью рынка недвижимости по причине явных политических и экономических рисков в последнее время добавились еще и пессимистические ожидания граждан на фоне заоблачных цен на жилье и перспектив роста ставки по ипотечным продуктам Российских банков. Профессионалы недвижимости ищут новые-модные схемы продажи недвижимости, которые бы красиво звучали и заманивали новизной.

    Читайте также  Генеральная доверенность без права продажи недвижимости

    Определение лизинга содержится в ст.2 ФЗ О финансовой аренде (лизинге) от 11.09.1998 г. арендодатель (далее — лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (далее — лизингополучатель) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование.

    По своей сути лизинг недвижимости — это форма кредитования, где кредит предоставляется не деньгами, а приобретенной недвижимостью.

    Возможность заключения договора лизинга в отношении недвижимого объекта обусловлена ст.3 164-ФЗ.

    Практический смысл лизинга простой – возможность не оплачивать лизингополучателю всю цену покупки сразу, но постепенно, одновременно владея и пользуясь вещью.

    Мы видим в лизинговой сделке три стороны – лизингодатель, лизингополучатель, продавец. Заинтересованное лицо ищет продавца недвижимости, после чего лизингодатель (кредитор) приобретает недвижимость в свою собственность и заключает с арендатором договор лизинга —  аренды с правом выкупа.

     Одной из причин, почему граждане соглашаются на ипотечный кредит — это возможность оградить себя от бесконечных переездов из съемного жилья и устроиться жить более основательно, в связи с этим интересен вопрос преимущества лизинга по сравнению с наймом жилья.

    Преимущества лизинга перед наймом жилья

    1. Лизинг по своей сути предполагает длительные отношения сторон связанные с целью сделки – выкупом лизингового имущества. Закон допускает, по соглашению сторон установить коэффициенты изменения цены пользования ограничив их повышение на период действия всего договора. В то же время, практика найма показывает, что собственники квартир редко готовы заключить договор сроком более года, так как в таком случае вопрос выселения недобросовестного нанимателя сильно усложняется.

      Из чего следует, что на практике, наниматель фактически соглашается на ежегодную индексацию цены сделки.

    2. По ст. 671 ГК РФ наймодателем может быть собственник или любое управомоченное лицо. На практике известны случаи злоупотребления “правомочных” лиц на сдачу в найм жилья, которые заканчивались судебными спорами с собственниками, пытающимися оспорить сделку или получить внесенную черным маклером предоплату. Лизингодателем может быть только собственник помещения.

    3. Собственно, договор найма не предполагает своей целью последующую передачу жилья в собственность нанимателю, в то время как лизинг задачей ставит достижение именно такой правовой цели. 

    Достоинства по сравнению с ипотечным кредитованием

    1. Кредитная история. При лизинговых отношениях финансовые требования к заемщику на порядок менее жесткие, чем при договоре ипотеки. Связано это в первую очередь с тем, что недвижимость не переходит в собственность получателя.
    2. Оперативность предоставления финансирования. Лизинговые компании менее забюрократизированы, чем банки, поэтому на сделку купли-продажи стороны могут выйти быстрее, что важно в случае растущего рынка недвижимости.  

     Недостатки лизинговой схемы покупки жилья

    1. Существенным условием без соблюдения, которого сделка лизинга будет считаться не заключенной, является условие о том, что продавец недвижимости уведомлен, что имущество приобретается лизингодателем для последующей передачи в лизинг. Ст. 667 ГК РФ Данное требование основано на сложном порядке регулируемых правоотношений, вытекающих из договора и статуса лизингополучателя – наделенного правами покупателя, но не участвующего в сделке купли-продажи.

      Запутанная схема прав и обязанностей сторон может не редко отпугивает продавца ликвидной недвижимости возможными осложнениями в сделке.

    2. Требование закона о приобретении недвижимого имущества в собственность лизингодателя. ст. 665 ГК РФ В соответствии с 223 ст. ГК РФ право собственности у приобретателя недвижимого имущества возникает с момента его регистрации.  Данное требование значительно сужает возможность использования лизинга по сделкам ДДУ, уступки ДДУ, строительства загородного дома.    
    3. За исключением земельных участков.

        Ст. 666 ГК РФ прямо запрещает возможность лизинга земельных участков. На практике такой запрет порождает сложности финансирования покупки дома и земельного участка, отдельно стоящего здания и земельного участка принадлежащих продавцу на праве собственности.

    4. Недвижимое имущество находится в собственности лизингодателя на протяжении всего срока действия договора лизинга, до момента его выкупа лизингополучателем.

      Лизингополучатель имеет не ограниченное залогом вещное право как по договору ипотеки, а обязательственное право, вытекающее из договора лизинга получить имущество в собственность после его оплаты. Такая особенность лизинга опасна, в первую очередь, лизингополучателю потому, что на имущество, находящееся в собственности лизингодателя, может быть наложен арест, или сам лизингодатель передаст недвижимость в залог банку. В любом случае, такие особенности отяжелеют права получателя и создают ему ненужные сложности.

       

    5. Сложная для понимания правовая конструкция сделки – место для злоупотреблений. Лизингополучатели перекладывают выбор недвижимости для покупки на лизингополучателей, что в общем то представляется логичным в силу того что именно лизингополучатель в действительности и должен принять решение каким объектом он собирается в итоге распоряжаться, а зачастую и проживать все время исполнения договора лизинга.

      По договору купли-продажи, недвижимость приобретается с целью ее передачи получателю лизингодателем, при этом в силу особенности правовой конструкции сделки, права покупателя по сделки (за определенным исключением ст.670 п.1 ГК РФ) переходят к лизингополучателю. Однако право на выбор продавца таит в себе опасность — ответственность за неисполнение сделки продавцом лежит на том, кто выбирает продавца – лизингодатель или лизингополучатель.

      Если недвижимость выбирает лизингополучатель, то в случае отказа продавца передать недвижимость, наличия обременений титула, заключение сделки не управ омоченным продавцом, приводит к судебному спору и не возможности использования жилого помещения. Указанные обстоятельства не только не освобождают получателя от оплаты указанных лизинговых платежей по договору, но и обязывают возместить причиненные убытки неисполнением договора лизингодателю.  (ст. ст. 665, 670 ГК, п. 2 ст. 22 Закона о лизинге.

      В итоге лизингополучатель столкнувшись с нечистым на руку продавцом недвижимости рискует не только остаться без жилья, но и с обязанностью возместить причиненные убытки лизингополучателю, одновременно продолжая оплачивая лизинговые платежи за спорное имущество право пользование которым может быть ограниченно.

    6. Основание приобретения права собственности у продавца недвижимости возможно   только по договору купли-продажи. Ст.

      15 ФЗ Таким образом за скобками способа приобретения недвижимости остаются договора мены, подряда, ДДУ и любой смешанный непоименованный договор. Что очевидно усложняет проведение сделки по приобретению недвижимости.  

    7. Практические сложности выкупа имущества. По общему правилу договор лизинга не предполагает автоматического перехода имущества в собственность лизингополучателя по окончании выплаты лизинговых платежей если только стороны не установили порядок выкупа недвижимости путем оплаты установленной выкупной цены в договоре.

      А если такая цена не была определена и сумма лизинговых платежей не определяла непосредственно сумму аренды и сумму выкупа. Ответы на эти вопросы судебная практика дает разные из чего может усматриваться возможность злоупотребления лизингодателем конструкции сделки к своей материальной выгоде.

    Вывод: лизинг недвижимости может быть полезен гражданскому обороту России. В портфеле лизинговых компаний зарубежных стран процент лизинга недвижимости занимает от 20 до 30 процентов, в то время, как в России рынок только присматривается к подобной правовой конструкции. Скептичность рынка связана как с осторожностью к новым инструментам так и к устаревшему правовому регулированию лизинга, что наглядно показано в его недостатках.

    Все семинары по теме Инвестиции

    Источник: https://www.klerk.ru/boss/articles/399492/

    Лизинг недвижимости для юридических лиц: пункты договора и отзывы

    В статье мы рассмотрим особенности лизинга недвижимости для юридических лиц. Разберемся, какие условия содержатся в договоре на покупку коммерческих помещений и могут ли юр. лица взять в лизинг жилую недвижимость. Мы подготовили список документов для оформления сделки и собрали отзывы клиентов лизинговых компаний.

    ТОП-8 компаний, в которых можно купить коммерческую недвижимость в лизинг

    Сбербанк ЛизингСбербанк Лизинг

    от 10%аванс

    Райффайзен Лизинг

    от 15%аванс

    Газпром Лизинг

    от 10%аванс

    Эксперт Лизинг

    от 15%аванс

    Балтийский лизингБалтийский лизинг

    от 0%аванс

    Условия покупки помещения в лизинг

    Лизинг недвижимости для ИП и небольших организаций часто является единственным способом привлечения финансирования на покупку помещений. Приобрести офис, склад, производственный цех на собственные деньги для этой категории предпринимателей может быть сложно, а кредит в банке дают не всегда.

    В лизинге недвижимости для юридических лиц есть несколько особенностей:

    • Отсутствие ограничений по максимальной сумме сделки. Для каждого клиента лимит устанавливается индивидуально с учетом платежеспособности. В некоторых лизинговых фирмах максимальная сумма договора составляет 120 — 150 млн рублей.
    • Срок договора — 7 — 10 лет. Недвижимость сдают в долгосрочную аренду, а после окончания срока договора лизинг можно продлить.
    • Годовое удорожание составляет 8 — 9%. Переплата уменьшается при внесении большого аванса.
    • Авансовый платеж начинается от 10%. Некоторые компании оформляют сделки без первоначального взноса, но просят лизингополучателя предоставить гарантии последующих выплат.
    • Обязательное страхование недвижимости на весь период лизинга. При желании стоимость страховки можно разделить и включить в лизинговые платежи.
    • Возможность приобретения недвижимости в лизинг без дополнительного обеспечения. Обычно поручительство или залог не требуются, хотя они могут существенно увеличить шансы на одобрение сделки.

    Лизинг коммерческой недвижимости без первоначального взноса

    Некоторые компаний готовы предоставить лизинг недвижимости без внесения авансового платежа.

    Это позволяет получить в пользование необходимое офисное помещение, склад, не отвлекая средств из оборота.

    До момента выплаты всех платежей недвижимость находится в собственности лизинговой компании. Если клиент перестает исполнять свои обязательства, недвижимость могут изъять. При стандартном лизинге этого условия достаточно и дополнительных гарантий своевременного внесения платежей не требуется. Когда лизингополучатель не платит первоначальный взнос, риски лизинговой компании возрастают, и она просит предоставить поручительство других лиц или залог.

    Как купить недвижимость в лизинг

    Первый шаг для оформления лизинга — выбор недвижимости и лизинговой компании с выгодными условиями. Для подачи заявки на лизинг заполните анкету на сайте выбранной лизинговой фирмы. В заявке нужно указать стоимость недвижимости, контактные данные и срок лизинга.

    Менеджер лизинговой компании свяжется с вами для уточнения деталей сделки, а также направит подробное коммерческое предложение и список документов, которые нужно подготовить. После получения бумаг специалисты компании проведут анализ финансового состояния потенциального лизингополучателя и примут решение о заключении лизингового договора.

    Если сделку одобряют, лизингополучателю отправляют проект договора. Его нужно внимательно изучить и подписать. После этого необходимо внести авансовый платеж по лизингу и дождаться передачи имущества.

    Требования к лизингополучателям

    Коммерческую недвижимость могут приобрести в лизинг индивидуальные предприниматели и юридические лица. Бизнес должен быть зарегистрирован как минимум за 12 месяцев до подачи заявки, а деятельность компании должна быть прибыльной.

    Лизинговые фирмы анализируют и финансовые показатели бизнеса потенциального лизингополучателя: если планируемый ежемесячный платеж составит больше 90% чистой прибыли, сделку не одобрят.

    Документы для подачи заявки

    Индивидуальному предпринимателю при подаче заявки достаточно представить свидетельство о государственной регистрации, паспорт и налоговые декларации за год.

    Пакет документов для юридического лица будет несколько иным, в него входит:

    • Устав и учредительный договор или решение о создании общества;
    • свидетельство ОГРН и ИНН;
    • паспорт руководителя и решение или протокол о его назначении на должность;
    • финансовая отчетность за последний год;
    • справка из банка об оборотах по расчетному счету за 12 месяцев.

    Договор лизинга недвижимости

    Согласно договору лизинговая компания обязуется купить недвижимость, указанную клиентом, и передать имущество ему в пользование. При этом лизингополучатель должен своевременно вносить регулярные платежи. По окончании соглашения у лизингополучателя появляется право выкупить имущество в собственность по остаточной стоимости, которая согласовывается при заключении сделки и не может быть изменена.

    Рассмотрим, на какие моменты в договоре следует обратить внимание:

    • Досрочный выкуп. Часто он возможен только при условии оплаты комиссии или без пересчета процентов. Если планируется внести платежи раньше срока, зафиксируйте это в договоре.
    • Балансодержатель. От того, кто является балансодержателем, зависят правила выплаты налога на имущество.
    • Страхование. Без страховки приобрести недвижимость в лизинг невозможно. Некоторые компании разрешают страховать квартиру только у страховщиков-партнеров, но самостоятельный поиск страховой компании может быть выгоднее.
    • Ограничения по использованию недвижимости. Главный запрет заключается в том, что полученные в лизинг помещения нельзя сдавать в аренду.

    Если лизингополучатель не будет добросовестно исполнять принятые на себя обязательства, то лизинговая компания может расторгнуть договор и потребовать возврата недвижимости.

    Какую недвижимость можно оформить

    Можно приобрести в лизинг как офис в центре Москвы, так и промышленное помещение в удаленных районах. Вы можете купить практически любую недвижимость: склады, производственные цеха, ангары. В отдельных компаниях доступен лизинг жилой недвижимости для юридических лиц.

    https://www.youtube.com/watch?v=pc1-QWyfnBA

    Обязательным условием лизинга объектов недвижимости является решения вопросов с землей.

    Она оформляется в собственность или аренду лизингополучателя. Продажа земельных участков в лизинг невозможна из-за ограничений в законодательстве.

    Несколько сложнее будет приобрести быстровозводимые здания в лизинг, но если нет проблем с земельным участком, лизинговые компании готовы оформить и такую сделку.

    Выгодно ли брать коммерческую недвижимость в лизинг

    Нередко лизинг коммерческой недвижимости оказывается выгоднее банковского кредита. Лизинг проще оформить, и при этом есть возможность воспользоваться дополнительными налоговыми преференциями и ускоренной амортизацией объекта.

    Также прочитайте: Лизинг или кредит: что лучше, плюсы и минусы, условия оформления

    Лизинговые компании готовы рассматривать не только обычное приобретение недвижимости в лизинг, но и сложные сделки, требующие структурирования. Например, вместе с производственным зданием вы можете приобрести и необходимое оборудование. Лизинговая компания передаст уже готовый производственный цех, а из получаемой прибыли вы сможете выплачивать регулярные платежи.

    Отзывы юридических лиц о покупке недвижимости в лизинг

    Олег Сухов:

    «Когда мы только планировали новое направление бизнеса, сразу встал вопрос с производственным помещением. Его мы нашли довольно быстро, но для приобретения пришлось бы крупную сумму выдергивать из оборота, а это совсем нас не устраивало. Выбор стал между банковским кредитом и лизингом от «ВТБ». Выбрали второй вариант. Нам предложили хорошие условия: первый взнос всего 10% без дополнительных залогов. Менеджеры молодцы, сделку провели оперативно и проценты получились терпимые».

    Дмитрий Песков:

    «После открытия бизнеса довольно долго снимали помещения, но нам это надоело. Решили купить свое. Кредит малому бизнесу получить сложно, а когда особо закладывать нечего, то совсем нереально. Поэтому выбрали лизинг в Альфа-Лизинг. Поначалу у нас было много вопросов, из-за чего согласование проходило долго. Но сотрудники молодцы, все объяснили и растолковали. Помогли они и график удобный согласовать. Сейчас спокойно платим лизинговые платежи и не переживаем, что арендодатель нас может попросить съехать почти в любой момент».

    Евгений Реутов:

    «За 8 лет существования бизнеса у меня офис находился в 3 разных местах. Переезжали по различным причинам, обычно из-за поднявшейся аренды. Поразмыслив, я решился на лизинг недвижимости в МКБ. Порадовали условия, платежи и переплата сразу фиксируется в графике, и ничего затем не меняется. Это позволяет мне спокойно планировать расходы на будущее. Договор без скрытых условий. Составили все честно и с минимальными первоначальными затратами собственных средств».

    Источник: https://bank-biznes.ru/lizing/lizing-nedvizhimosti-dlya-yuridicheskih-lic.html

    Лизинг коммерческой недвижимости в России

    13.11.2018

    позвоните по телефону:

    +7 (495) 120-22-22

    закажите бесплатную консультацию:

    Для большинства видов бизнеса важно наличие подходящих офисных, торговых или производственных площадей. Но не все предприниматели могут позволить себе крупные единовременные траты на покупку необходимых объектов. Выходом станет услуга лизинга. Будучи средним вариантом между арендой и ипотекой, сервис позволяет получить помещение в пользование задолго до полной выплаты его стоимости. В статье рассматриваем лизинг коммерческой недвижимости, особенности его получения юридическими, физическими лицами и ИП.

    Понятие и разновидности лизинга недвижимости

    Лизинг – разновидность длительной аренды, при которой клиент получает право выкупа интересующего объекта по остаточной стоимости. Это удобная альтернатива ипотечному кредитованию. Существует несколько разновидностей лизинга.

    • Финансовый – разновидность упрощенного кредитования, обеспечивающая переход имущества лизингополучателю к моменту окончания действия договора.
    • Оперативный – период выплат устанавливается меньше, чем срок эксплуатации объекта. После окончания действия договора имущество передается обратно лизингодателю или выкупается клиентом.
    • Обратный – объект договора продается финансовой компании и одновременно берется у нее в лизинг. После закрытия всех платежей имущество возвращается в собственность клиента. Позволяет высвободить дополнительные средства на развитие бизнеса.

    Условия предоставления услуги прописываются в договоре индивидуально и могут меняться в зависимости от правового статуса клиента. В отдельных случаях возможен даже лизинг коммерческой недвижимости без первоначального взноса.

    https://www.youtube.com/watch?v=xYev_roQT90

    Размер платежей для всех категорий клиентов зависит от ряда факторов:

    • процент годового удорожания;
    • стоимость недвижимости;
    • финансовые показатели клиента;
    • наличие страховки и других дополнительных опций договора;
    • комиссия лизингодателя.

    Страховка бывает добровольной или обязательной, но большинство лизингодателей настаивает на ее оформлении. Полис оплачивается клиентом каждый год единоразово либо его стоимость становится частью ежемесячных взносов.

    Преимущества лизинга

    • Возможность приобрести коммерческие помещения любого типа и даты постройки при условии, что они уже сданы в эксплуатацию.
    • Минимальный обязательный пакет документов.
    • Быстрое принятие решения о предоставлении услуги.
    • Банковская кредитная история не имеет значения.
    • В качестве залога может использоваться приобретаемое имущество.
    • Относительно небольшое удорожание объекта (обычно 7-15%).
    • Надежность – лизингодатель не выселит вас из помещения по собственной прихоти.
    • Разработка комфортного графика платежей.
    • Небольшой первоначальный взнос (от 0 до 30%).
    • Достаточный срок погашения, составляющий от 1 до 10 лет.

    Лизинг недвижимости для юридических лиц

    Большинство лизинговых компаний работают именно с юридическими лицами, предлагая им наибольший выбор программ, достаточно выгодные условия. В сравнении с обычным кредитованием или арендой без права выкупа лизинг коммерческой недвижимости для юридических лиц имеет для организаций несколько преимуществ.

    • Объект может находиться на балансе предприятия или компании, предоставляющей финансовые услуги.
    • Налог на имущество платить не нужно, поскольку на весь период лизинга помещения не являются собственностью юридического лица.
    • Взносы за объект записываются в графу расходов, что в результате снижает ставку налога на прибыль.
    • Сумма каждого платежа известна заранее, что упрощает финансовое планирование бизнеса.
    • Предприятие, которое платит НДС, может рассчитывать на возврат данного налога по лизинговым платежам.

    Основные требования к юридическим лицам для получения подобного финансирования включают регистрацию не менее 6-12 месяцев назад, длительный безубыточный период работы, достаточный размер капитала. Точные значения устанавливаются каждой компанией отдельно. Из документов лизингодатель может потребовать выписку ЕГРЮЛ, ИНН и ОГРН, данные финансовой/бухгалтерской отчетности, информацию о состоянии счета.

    Лизинг коммерческой недвижимости для ИП

    Лизинг коммерческой недвижимости для ИП имеет те же преимущества, что и для юридических лиц. В силу иных расчетных рисков и правовой специфики клиента финансовые организации предъявляют к предпринимателям другие требования. Обычно это возраст более 21 года, безубыточная работа свыше 1 года, гражданство и постоянная регистрация в РФ.

    Дополнительно желательно отсутствие негативной кредитной истории. Из документов могут потребоваться ИНН, гражданский паспорт, регистрационное свидетельство, налоговые декларации и квитанции, выписка из государственного реестра и банковского счета.

    Лизинг для физических лиц

    Лизинг коммерческой недвижимости для физических лиц выгоден в случае, когда бизнес пребывает на стадии оформления, а использовать ипотечный кредит по каким-то причинам нельзя. Таким клиентам должно быть более 21 года, необходим источник постоянного дохода, обязательны гражданство, регистрация и постоянное проживание в России, желательна положительная кредитная история. Понадобится предъявить паспорт, документацию, подтверждающую уровень дохода, и второй документ на выбор лизингодателя

    Калькулятор лизинга

    Чтобы предварительно рассчитать размер взносов за объект по конкретной стоимости, используйте калькулятор лизинга коммерческой недвижимости. Это позволит объективно оценить рентабельность аренды с выкупом и принять верное решение.

    Специалисты компании Minds Capital помогут определиться с выгодной программой, рассчитают размер и длительность выплат, проконсультируют по всем сопутствующим вопросам. Обращаясь к нам, вы получаете современный финансовый инструмент, позволяющий решить проблему размещения бизнеса с минимальными затратами.

    Позвоните эксперту Minds Capital прямо сейчас, чтобы выбрать прибыльную коммерческую недвижимость в Москве и свой вариант лизинга!

    Источник: https://mindscapital.ru/articles/lizing-kommercheskoi-nedvizhimosti-v-rossii

    Лизинг недвижимости для юридических лиц — как это устроено

    Целью любого бизнеса является постоянное увеличение прибыльности, и в рамках развития компании осуществляется систематическое приобретение и продажа основных средств, в том числе — недвижимости. Это довольно дорогое удовольствие, поэтому не каждая компания может себе позволить приобретать недвижимость за собственные деньги. Поэтому в таких случаях часто прибегают к стороннему финансированию, а из множества способов довольно привлекательным вариантом является лизинг. В этой статье мы расскажем о лизинге недвижимости для юридических лиц и об основных моментах сделок этого формата.

    Говоря «лизинг недвижимости» мы подразумеваем финансовую аренду помещения или строения с правом последующего выкупа. Когда компании необходимо развиваться, она делает это либо на собственные средства, либо — за счет заемных. Лизинг является как раз формой, позволяющей развиваться за счет заемных средств. Юридическое лицо обращается в лизинговую компанию, имеющую ряд договоров с собственниками недвижимого имущества различного формата, в том числе это могут быть офисные, производственные, коммерческие площади, или даже жилые (например, для размещения сотрудников).

    Собственно, для многих компаний лизинг является единственной возможностью купить офис, складские, торговые или производственные площади. Компания выбирает объект недвижимости и, внося платежи, начинает пользоваться площадями в своих собственных интересах, ежемесячными платежами покрывая стоимость права использовать этот объект и стоимость этого объекта.

    Стандартная схема работы выглядит следующим образом: лизинговая компания выплачивает продавцу недвижимости сумму, равную стоимости объекта и в дальнейшем контролирует постоянные и периодичные выплаты лизингодержателем за объект недвижимости в соответствии с условиями лизингового договора. К лизингу целесообразно обращаться в том случае, если есть цель:

    • Приобрести объект коммерческой недвижимости;
    • Рефинансировать выплаты по существующему объекту недвижимости;
    • Приобрести объект недвижимости на стадии строительства.

    Основные моменты: форма деятельности и контрагенты сделок

    Как и любое финансовое взаимоотношение, лизинговое соглашение предполагает наличие специальной терминологии и условий, которые необходимо тщательно изучить, если предполагается заключать подобные соглашения.

    Рассмотрим основную терминологию лизинга относительно передачи недвижимости в пользу юридических лиц:

    • Лизинговая деятельность – инвестиционная деятельность, которая предполагает приобретение объекта недвижимости с последующей передачей его иному юридическому лицу.

    • Предмет лизинга – в рассматриваемом нами случае предмет сделки — любой объект коммерческой недвижимости, которая таковой определяется по той причине, что используется для коммерческой деятельности и способствует образованию прибыли.

    • Лизингодатель(арендодатель по лизинговому соглашению) – юридическое лицо, которое, приобретает объект недвижимости за счет собственных (или им привлеченных средств) для последующей передачи данного объекта по соглашению за определенную плату, на оговоренный срок и на заранее определенных условиях в срочное пользование, с последующим предоставлением права собственности.

    • Лизингополучатель – юр. лицо, принимающее объект недвижимости в течение определенного срока, оплачивая заранее оговоренную сумму за пользование данной недвижимостью.
    • Продавец – изначальный владелец недвижимости, который, по договору купли-продажи, передает лизингодателю объект недвижимости для последующего осуществления лизинговой сделки.

    Возвратный лизинг недвижимости: продавец становится покупателем

    Существует не только прямой, но и возвратный лизинг недвижимости, это особый вид лизингового соглашения, который предполагает, что получатель недвижимости в лизинг сам же является и ее продавцом.

    По своей сути, сделка проходит следующим образом: юридическое лицо продает недвижимость в лизинговую компанию, а потом берет его же в аренду, соответственно, с целью последующего выкупа. Это делается для рефинансирования выплат по текущим кредитным обязательствам (по сделкам с недвижимостью, оборудованием, транспортом) или в целях срочного привлечения оборотных средств для бизнеса. Таким образом, компания и сохраняет за собой возможность пользоваться недвижимостью и в то же время получает так необходимые ей денежные средства.

    Единственный момент: подобные сделки раздражают налоговую службу, как красная тряпка — быка, поэтому необходимо быть крайне бдительным при составлении договора и определения условий сделки.

    Основные условия лизингового соглашения

    Итак, когда мы разобрались с тем, что такое лизинг, а также с терминологией лизингового соглашения, осталось определиться с основными условиями данной формы инвестиционного взаимодействия.

    Выплаты по лизинговому соглашению

    Размеры платежей определяются на этапе заключения сделки, когда происходит согласование всех основных условий будущего сотрудничества. На величину платежей влияет:

    • финансовые показатели коммерческой деятельности Ю.Л.-лизингополучателя;
    • стоимость объекта недвижимости;
    • сроки;
    • комиссионное вознаграждение лизингодателя;
    • дополнительные условия сделки.

    Чаще всего дополнительное финансовое обеспечение (гарантии) по сделкам с лизинговой недвижимостью не требуется. Обычно гарантией сделки является авансовый платеж, который в среднем составляет от 10 до 50% от стоимости имущества. Вариант с лизингом вполне конкурентоспособен, если сравнивать его с ипотечным кредитованием. Как и при ипотеке, проценты рассчитываются от остаточной стоимости объекта. Процентная ставка в обязательном порядке указывается в договоре.

    Вплоть до тех пор, пока имущество не будет полностью покрыто ежемесячными платежами, либо полным досрочным выкупом недвижимости, ее владельцем считается лизингодатель.

    Суммы сделок обычно ничем не ограничены — это означает, что практически любой объект коммерческого назначения можно привлечь под лизинговое соглашение. Это возможно потому, что зачастую лизинговые компании принадлежат банковским и «околобанковским» структурам, которые способны привлечь практически неограниченное финансирование сделки. Для таких организаций главное — чтобы лизингополучатель имел возможность вносить ежемесячные платежи.

    Сроки

    Договор лизинга является срочным и обычно заключается сроком до 10 лет, а минимальный срок заключения соглашения – 1 год. Оптимальными сроками соглашения являются от 7 до 10 лет. При согласовании условий обязательно следует оговорить возможность досрочного выкупа недвижимости, а также условия пролонгации договора.

    Требования к объекту недвижимости

    Не каждый объект недвижимости подойдет под лизинговую сделку, так как должен отвечать ряду следующих требований:

    • недвижимость должна быть свободна от всех обязательств и обременений;
    • отсутствие любых задолженностей по объекту недвижимости, в первую очередь – от коммунальных платежей;
    • наличие полного пакета документов по объекту недвижимости и на земельный участок;
    • соответствие фактического состояния предмета лизинга всей имеющейся технической документации.

    Требования к лизингополучателю

    Каких-то космических требований к юридическому лицу, желающему приобрести объект недвижимости в лизинг, не предъявляются, обычно ограничиваются следующими:

    • срок ведения бизнеса – в среднем 1 год;
    • безубыточный бизнес;
    • прибыль, способная покрывать регулярные ежемесячные взносы;
    • отсутствие критичных долговых обязательств.

    Недвижимость в лизинг: пошаговая инструкция

    Сделка по приобретению имущества в лизинг довольно проста и мало чем отличается от обычной сделки купли-продажи недвижимости. Вот что необходимо предпринять в случае ее приобретения в лизинг:

    1. Определиться с объектом недвижимости и договориться с продавцом по условиям продажи. То есть — получить от него коммерческое предложение.
    2. Если вы договорились по условиям, обязательно запросите полный пакет документов на объект;
    3. После принятия решения по конкретному объекту недвижимости подайте заявку в выбранную вами лизинговую компанию;
    4. Лизинговая компания проверит документацию, условия сделки, после чего примет решение о принятии или отказе по сделке;
    5. Лизингополучатель и лизингодатель подписывают между собой договор, согласовав заранее все его условия;
    6. Лизингополучатель вносит авансовый платеж и параллельно заключает договор страхования;
    7. Лизингодатель подписывает договор с продавцом и переводит по указанным реквизитам полную стоимость оплаты за объект;
    8. Лизингополучатель получает имущество, отражая это в акте приема-передачи, и регистрирует объект в соответствии со всеми правилами регистрации объекта недвижимости.

    Чтобы сэкономить время, деньги и договориться о действительно самых рыночных условиях, советуем обратиться в несколько самых крупных компаний, предлагающих услугу по недвижимости в лизинг. Рассмотрение заявки обычно занимает 3-4 дня, а вся процедура укладывается обычно в сроки от 2 недель до 1 месяца.

    Так как стандартным условием является внесение авансового платежа, некоторые компании договариваются на сделку без него, включая в договор другие варианты гарантий: залог уже существующего имущества или поручительство.

    Какие документы потребуются для подачи заявки?

    Список документов – это то, на что в первую очередь будет смотреть лизинговая компания при рассмотрении вашей заявки. Поэтому вам необходимо будет качественно собрать следующий пакет документов:

    1. Регистрационные документы – все гос. свидетельства и документы;
    2. Финансовые документы – решение об одобрении сделки, бухгалтерский баланс, выписка по счету, контракты с ключевыми контрагентами;
    3. По объекту недвижимости – коммерческое предложение, документы, которые удостоверяют право собственности.

    Заключение: преимущества и недостатки лизинга

    Самым главным преимуществом необходимо отметить то, что за довольно короткое время есть возможность получить помещение, здание или сооружение для осуществления коммерческой деятельности без больших первоначальных затрат. Кроме того, можно договориться о гибкой системе выплат, о налоговых послаблениях – эта сделка является достаточно простой и поэтому оформляется всего за несколько дней.

    Среди минусов стоит отметить обязательное страхование сделки, что предполагает дополнительные (и ощутимые) расходы. Кроме того, присутствуют высокие риски того, что если компания просрочит платежи в силу каких-то непредвиденных ситуаций, лизингодатель может изъять имущество даже без возврата уже уплаченных ежемесячных платежей (части стоимости объекта).

    Собственно, если вы задумываетесь о том, чтобы приобрести для дальнейшего развития своей компании какое-либо помещение коммерческой направленности, вариант с лизингом вам прекрасно может подойти. И да: в случае возвратного лизинга это отличный вариант для привлечения оборотных средств.

    Источник: https://novostroev.ru/other/lizing-nedvizhimosti-dlya-yuridicheskikh-lits-kak-eto-ustroeno/