Расчеты через аккредитив при купле продаже недвижимости

Содержание

Расчеты через аккредитив при купле продаже недвижимости

Расчеты через аккредитив при купле продаже недвижимости

Раньше продавец получал от покупателя наличные деньги наличными — это было крайне неудобно и небезопасно. В 21 веке предпочтение отдается безналичной форме расчетов — аккредитиву. Данный метод считается одним из самых надежных. Он гарантирует участникам сделки, что процедура пройдет законно и удовлетворит интересы всех сторон договора.

Аккредитив (ГК РФ § 3) — это форма безналичного расчета, которая используется при купле-продаже квартиры или другой недвижимости. По функциям близок к банковской ячейке, разница лишь в том, что ячейка сохраняет наличные средства, а аккредитив — безналичные перечисления.

Покупатель открывает в любом банке счет и переводит определенную сумму денег. После перехода права собственности к новому владельцу, средства с текущего счета переводятся продавцу. В этом случае банк выступает гарантом и, если сделка сорвется, то деньги останутся у покупателя.

Использование аккредитива допускается по взаимному согласию участников договора.

Виды

Существует несколько видов:

  1. Отзывной – покупатель имеет право отозвать свои деньги и закрыть счет в любой момент сделки. Данный вариант не слишком надежен для продавца, т. к. недобросовестный посредник может вступить в сговор с приобретателем недвижимости и отозвать средства уже после регистрации жилья в Росреестре.
  2. Безотзывный – покупатель не может аннулировать аккредитив без согласия второй стороны.
  3. Покрытый – банк будущего владельца недвижимости перечисляет денежные средства организации-исполнителю. Деньги хранятся там до завершения сделки. После перерегистрации квартиры или дома, продавец может снять средства со счета.
  4. Непокрытый – возможен, если в банке покупателя есть корреспондентский счет продавца. Организация-получатель списывает средства, после чего приобретатель помещения перечисляет деньги банку-исполнителю.

Справка: Чаще всего используется безотзывной. Такой вариант позволяет защитить интересы всех участников сделки.

Плюсы и минусы

Достоинства:

  1. Безопасность. Деньги перечисляются бывшему владельцу помещения только после регистрации права собственности новым хозяином. Обе стороны договора застрахованы от рисков: продавец уверен, что деньги поступят на его счет в определенное договором время. Покупатель не боится лишиться средств и остаться без собственности.
  2. Гарантия. Низкая вероятность приобретения жилья с обременением (залог, ипотечный кредит, арест и прочее). При открытии аккредитива, банк обязан проверить недвижимость и документацию на нее. Также покупателю имеет смысл выполнить проверку самостоятельно.
  3. Удобство. Нет необходимости вести с собой наличные средства в чемодане, передавать их в укромном месте и пересчитывать, постоянно осматриваясь в страхе, что кто-то отберет крупную сумму.

Недостатки:

  1. Комиссия. Банки берут деньги за услугу и часто плата достаточно высока. В зависимости от условий сделки, обслуживание аккредитива может стоить несколько десятков тысяч рублей.
  2. Документооборот. Для открытия счета для покупки недвижимости, банк может потребовать ряд бумаг на помещение, сбор которых занимает время.
  3. Сроки. Аккредитив замедляет процесс покупки собственности дополнительными проверками.
  4. Поиск банка. Не все организации берутся работать с аккредитивами и не со всеми клиентами.

На какой срок оформляется?

Период действия аккредитива определяют участники договора самостоятельно. Срока должно хватить, чтобы успеть провести сделку купли-продажи. Иногда банки вводят ограничения — не более двух кварталов (6 месяцев). Если процесс передачи собственности не завершен, то аккредитив можно продлить за дополнительную плату.

Как работает схема

Намерения участников сделки необходимо закрепить на бумажном носителе.

Предварительное соглашение

Перед тем, как подписывать документ, покупателю потребуется:

  • выбрать банк, который займется открытием аккредитива;
  • узнать о тарифах и условиях получения услуги;
  • выяснить, какие документы нужны для открытия счета.

После этого стороны купли-продажи решают, каким аккредитивом воспользуются, составляют договор и подписывают его.

Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры с использованием аккредитивной формы расчетов

Покупатель обращается с заявлением о предоставлении услуги, вносит деньги для открытия счета и оплачивает комиссию.

Скачать бланк заявления на открытие аккредитива (Сбербанк)

Зачислить средства можно через кассу, воспользовавшись наличным или безналичным расчетом.

После передачи денег кредитная организация открывает аккредитив. Участникам соглашения отправляется документ, подтверждающий получение суммы.

Основной договор

Читайте в отдельной статье про оформление ДКП. Про этапы и сроки сделки купли-продажи можно узнать здесь.

Предъявление документов (для получения денег)

После регистрации недвижимости на нового владельца, бывший собственник должен явиться в банк и доказать, что сделка завершена. Для этого продавцу необходимо предъявить всю документацию по списку, указанную в договоре в условиях расчетов и сопроводительное письмо.

Источник: http://peppi35.ru/raschety-cherez-akkreditiv-pri-kuple-prodazhe-nedvizhimosti/

Рассчитываемся за квартиру через аккредитив: пример для договора купли-продажи

Расчеты по договору купли-продажи квартиры – один из самых важных вопросов в сделках с недвижимостью. Наряду с банковскими ячейками и расчетом через депозит нотариуса, закон предусмотрел два сравнительно безопасных способа передачи денег: аккредитив и счет эскроу. В качестве посредника при таких расчетах выступает банк.

По сути, аккредитив – аналог банковской ячейки. Банк обязуется по поручению покупателя квартиры перечислить на счет продавца определенную сумму денег при условии наступления определенных обстоятельств.

Схема использования аккредитива следующая:

  1. Продавец и покупатель договариваются рассчитаться за квартиру через аккредитив, прописывают это в договоре купли-продажи квартиры.
  2. Покупатель отправляется с договором купли-продажи в банк, в который подает заявление об открытии аккредитива. В заявлении прописывается, какую сумму нужно будет перевести на счет покупателя, и какие документы должен принести продавец для получения денег.
  3. Банк получает заявление, открывает аккредитив и блокирует на нем сумму оплаты за квартиру. Затем банк отправляет продавцу уведомление об открытии счета, наличии на нем денег и о том, как их получить.
  4. Стороны регистрируют переход права собственности в Росреестре.
  5. Продавец, получив договор купли-продажи квартиры с отметкой Росреестра, идет в банк, передает документы.
  6. Банк проверяет документы на соответствие условиям, затем – переводит сумму на счет продавца.

Если продавец не принес необходимый документ, аккредитив закрывается, а деньги возвращаются покупателю.

Нюансы оформления: образец

Хоть аккредитив и возникает на основании соглашения между покупателем и банком, в основном договоре купли-продажи следует указать основные условия открытия аккредитива, чтобы условие о порядке оплаты было согласованным. Это обезопасит стороны в будущем, если возникнет какой-либо спор по основному договору.

Прописывать, что соглашение об открытии аккредитива является обязательным приложением к договору купли-продажи, не нужно. Достаточно подробно прописать условия открытия аккредитива в соответствующем разделе договора.

В разделе «Расчеты» основного договора купли-продажи нужно подробно описать способ оплаты квартиры, указать, в каком банке открывается аккредитив, в какой срок производится расчет, какие документы должен представить продавец в банк, чтобы получить оплату.

«Сумма платы за квартиру в размере ______________ рублей _____ копеек передается Продавцу путем использования аккредитива. Аккредитив открывается по поручению Покупателя в пользу Продавца в срок до _______ включительно. Условия открытия аккредитива:

  • наименование банка-эмитента: _____________;
  • наименование исполняющего банка: _______________;
  • получателем средств по аккредитиву является Продавец;
  • аккредитив выставляется на сумму: ______________ (_________________) рубля ___ копеек
  • вид аккредитива — покрытый, безотзывный;
  • для получения денежных средств по аккредитиву Продавец предоставляет в ________________ (наименование банка) оригинал настоящего Договора купли-продажи квартиры №______ от _____________ с отметкой Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ______________ о регистрации права собственности Покупателя;
  • документы, должны быть представлены Продавцом в Банк до истечения срока действия аккредитива;
  • срок действия аккредитива – ___________ календарных дней от даты открытия аккредитива;
  • расходы по открытию аккредитива, авизо аккредитива, по приему и проверке документов (наименование банка) для получения денежных средств несет Покупатель.

Днем исполнения Покупателем обязательств по оплате Квартиры считается дата поступления денежных средств в полном объеме на расчетный счет Продавца.»

Возьмите образец соглашения покупателя и банка, через который планируете рассчитываться, и по такому же типу пропишите основные условия аккредитива в договоре купли-продажи.

 Аккредитив имеет ряд существенных недостатков:

  • покупатель и банк может закрыть аккредитив без участия продавца;
  • средства на аккредитиве застрахованы только на сумму 1,4 миллиона рублей;
  • соглашение об аккредитиве оформляется между покупателем и банком, продавец не имеет к нему никакого отношения.
Читайте также  Покупка залоговой недвижимости у банка

Несмотря на высокую безопасность расчетов через аккредитив, все больше участников рынка недвижимости выбирают более современный и удобный способ – счет-эскроу, который лишен перечисленных недостатков.

Счет эскроу при покупке

Счет эскроу – это современный способ расчетов по договорам купли-продажи недвижимости. Он отличается от аккредитива большей безопасностью, благодаря следующим моментам:

  • соглашение о счете эскроу оформляют три стороны: банк, продавец и покупатель;
  • банк несет повышенную ответственность по операциям на счете эскроу, чем по аккредитиву;
  • закрыть счет можно только при участии трех сторон;
  • более гибкие условия соглашения, чем при аккредитиве;
  • средства на счете эскроу застрахованы на сумму 10 миллионов рублей.

Рассказываем пошагово, как купить и продать квартиру в ипотеку.

Читайте о нюансах госрегистрации ДДУ здесь.

Внимательно рассматриваем основной и предварительный ДКП при ипотеке.

Особенности купли-продажи квартиры с залогом или арестом — смотрите здесь.

Схема использования счета эскроу следующая:

  1. Продавец и покупатель договариваются рассчитаться за квартиру через счет эскроу.
  2. Прописывают это в договоре купли-продажи квартиры.
  3. Стороны подписывают с банком договор счета эскроу. В договоре указывается срок счета, сумма и какие документы должен принести продавец для получения денег.
  4. После открытия счета покупатель перечисляет на него деньги.
  5. Стороны регистрируют переход права собственности в Росреестре.
  6. Продавец, получив договор купли-продажи квартиры с отметкой Росреестра, идет в банк, передает документы.
  7. Банк проверяет договор на соответствие условиям, затем – переводит сумму на счет продавца.

Если продавец не предоставит необходимые бумаги, счет эскроу закроется, а деньги вернутся покупателю.

Образец в ДКП

В отношении счета эскроу у сторон будет отдельный полноценный договор, который заключают три стороны: покупатель, продавец и банк. В данном договоре подробно будут прописаны условия открытия и использования счета, однако, и в основном договоре купли-продажи следует указать основные моменты по эскроу. Это нужно, чтобы условие об оплате квартиры было согласованным.

Не обязательно прописывать, что договор об эскроу является обязательным приложением к договору купли-продажи. Если в ДКП указаны основные условия использования эскроу – этого достаточно.

В разделе «Расчеты» нужно подробно описать способ оплаты квартиры, указать, в каком банке открывается счет, в какой срок производится расчет, какие документы должен представить продавец в банк, чтобы получить оплату. Условие о счете эскроу может звучать примерно так:

«Сумма платы за квартиру в размере ______________ рублей _____ копеек передается Продавцу через эскроу-счет в полном объеме. Эскроу-счет открывается по соглашению сторон с банком ___________ (наименование банка) на срок до _______ включительно. Условия открытия эскроу-счета:

  • наименование банка: _____________;
  • депонентом является Покупатель, бенефициаром является Продавец;
  • для получения денежных средств со счета-эскроу Продавец предоставляет в ________________ (наименование банка) оригинал настоящего Договора купли-продажи квартиры №______ от _____________ с отметкой Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ______________ о регистрации права собственности Покупателя;
  • документы, должны быть представлены Продавцом в Банк до истечения срока открытия счета-эскроу;
  • расходы по открытию счета эскроу несет Покупатель.

Днем исполнения Покупателем обязательств по оплате Квартиры считается дата поступления денежных средств в полном объеме на расчетный счет Продавца.»

Согласуйте условие об эскроу, которое пропишете в основном договоре купли-продажи, с банком, через который будете проводить расчеты.

  1. Расчет за квартиру с участием банка повышает безопасность сделки. Аккредитив или счет эскроу – современные способы расчетов через банк.

  2. Любой тип расчетов должен быть детально прописан в договоре.
  3. При выборе банка нужно учитывать его рейтинг. Лучше обращаться в проверенные временем кредитные организации с хорошими отзывами клиентов.
  4. Деньги на счете эскроу застрахованы на сумму 10 миллионов рублей.

    Во многих случаях это покрывает сумму сделки.

Источник: https://kapremont.expert/kvartira/kuplya-prodazha/oplata/rasschityvaemsya-za-kvartiru-cherez-akkreditiv.html

Договор купли продажи квартиры с аккредитивом: образец документа

Передача крупных денежных сумм при покупке жилья сопряжена с рядом рисков, и участники сделки стремятся защитить свои вложения. Одним из способов страховки от рисков является передача денег продавцу квартиры через банковский аккредитив, который позволяет не только избежать мошенничества контрагента по сделке, но и предотвратить ограбление при передаче суммы.

Как происходит расчет по аккредитиву

Под аккредитивом понимается безналичный банковский счет, на котором хранятся деньги покупателя жилья. Средства перечисляются на счет продавца при успешной регистрации перехода прав на квартиру, а в противном случае возвращаются продавцу.

Аккредитив является аналогом банковской ячейки, главным преимуществом которого является отсутствие необходимости перемещать крупные суммы денег до отделения банка, так как все расчеты происходят безналичным способом. Расчеты по аккредитиву регулируются в ст. 867-873 Гражданского кодекса.

Аккредитив может быть двух типов:

В первом случае покупатель вправе забрать свои деньги из банка до завершения регистрации купли-продажи, отменяя таким образом сделку, а во втором случае – при использовании безотзывного аккредитива – покупатель забирает свои деньги только по истечению срока аккредитива.

Общий порядок действий сторон при оплате квартиры через аккредитив включает следующие шаги:

  1. Стороны составляют и подписывают договор покупки квартиры.
  2. Покупатель открывает в банке аккредитивный счет и вносит на него сумму покупки.
  3. Сделка регистрируется в отделении Росреестра.
  4. Продавец предъявляет в банк документы, подтверждающие отчуждение жилья в пользу покупателя.
  5. Банк проверяет документы и зачисляет сумму покупки на счет продавца.

Для получения доступа к счету с суммой сделки продавец должен представить кредитной организации следующие документы:

  • оригинал паспорта;
  • выписку из ЕГРН о зарегистрированном праве покупателя на квартиру;
  • копию договора с отметкой Росреестра о регистрации;
  • копию акта приема-передачи, подписанного покупателем.

Деньги могут быть также зачислены на счет продавца до окончания сделки, но с закрытым доступом к счету до предъявления документов о регистрации продажи – этот вид аккредитива называют покрытым.

В настоящее время многие банки участвуют в системе межведомственного электронного взаимодействия и могут запрашивать данные о собственности клиентов из ЕГРН без предоставления документов – такая система является дополнительной страховкой покупателя от риска подделки выписки из ЕГРН продавцом, который, в свою очередь, избавляется от необходимости получать такую справку в МФЦ.

Условия договора с аккредитивом

Типовой договор покупки квартиры с расчетом через аккредитив должен включать следующие разделы:

  • данные сторон сделки;
  • предмет договора;
  • цена покупки и порядок расчета;
  • права и обязанности сторон;
  • перечень обременений на квартиру;
  • условия использования аккредитива;
  • порядок разрешения споров;
  • дополнительные условия.

Образец договора можно скачать здесь.

В разделе «Данные сторон» указывается ФИО и данные паспортов участников сделки, а также их контактные данные. Предметом договора является передача прав собственности на квартиру от продавца к покупателю за определенную плату с использованием банковского аккредитива.

Для жилого помещения нужно указать адрес, кадастровый номер и внутренние параметры – площадь и количество комнат, тип отопления и т.д.

К обязанностям покупателя относится прием квартиры по акту и перечисление денежных средств на аккредитивный счет, а в обязанности продавца входят следующие пункты:

  • передача квартиры покупателю с сопутствующими документами;
  • участие в государственной регистрации покупки;
  • предоставление покупающей стороне полной информации об обременениях на недвижимость;
  • прием денежных средств с аккредитивного счета покупателя.

При указании обременений нужно перечислить количество прописанных в квартире лиц на момент регистрации сделки и их права на проживание, а также данные о претензии на квартиру со стороны третьих лиц.

В разделе «Условия аккредитива» нужно указать:

  • цель, дата открытия и прекращения действия аккредитива;
  • наименование кредитной организации;
  • сумма аккредитива;
  • размер комиссии банка;
  • условия закрытия.

Если банк открытия аккредитива и исполняющий банк являются разными организациями, нужно привести учредительные данные каждой из них.

Каждая из сторон вправе обращаться в суд при ущемлении своих прав, но при условии соблюдения процедуры досудебного урегулирования путем переговоров с контрагентом.

Важные моменты

Срок аккредитива устанавливается сторонами таким образом, чтобы у сторон было время передать жилье и завершить регистрацию сделки, как правило, длина срока составляет 30 дней, но может быть продлена по соглашению сторон в случае возникновения непредвиденных обстоятельств.

Продление срока одной стороной возможно при наличии уважительных причин:

  • болезни;
  • смерти родственников;
  • действия непреодолимой силы.

Все причины для продления срока должны быть перечислены в дополнительных условиях договора покупки с указанием списка документов и справок, которые нужно предъявить банку для доказательства таких причин.

Если стороны условились, что покупатель не может снимать деньги со счета раньше установленного срока (например, из-за финансовых затруднений), необходимо указать в типе аккредитива – безотзывной, в противном случае он будет считаться отзывным автоматически (п. 3 ст. 868 Гражданского кодекса).

Аккредитив позволяет застраховать участников сделки от потери денег, но требует внимательного составления текста договора и выбора типа аккредитива в зависимости от конкретных обстоятельств. Для защиты вложений следует обращаться в надежную кредитную организацию и консультироваться с юристами при составлении договора.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonometr.ru/nedvizhimost/pokupka/kvartiry/po-akkreditivu.html

Расчёт через аккредитив при заключении сделки купли-продажи: безопасность для продавца и покупателя

При операциях с недвижимостью используют разные способы расчётов между участниками сделки. Они делятся на две большие группы: наличными деньгами или безналичным переводом. Во втором случае можно воспользоваться аккредитивом.

Что такое аккредитив и его основные виды

Аккредитив в самом широком употреблении термина – обязательство, которое берёт на себя банк по оплате договора от имени продавца в пользу покупателя.

Это распространённый способ безналичного расчёта между физическими или юридическими лицами через посредника, которым выступает финансовая организация. Аккредитив – своего рода “виртуальный сейф”, на котором хранятся деньги покупателя.

Переданы продавцу они будут только после того, как им будут выполнены обязательства по сделке (то есть переход квартиры в собственность покупателя пройдёт регистрацию в Росреестре). Подробные условия перевода денежных средств прописываются в договоре купли-продажи.

Существует несколько разновидностей аккредитива, которые используются как при расчётах между частными лицами, так и в международной торговле крупными корпорациями.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Наиболее распространены:

  • Отзывной. Подразумевает, что деньги, размещённые на депозите покупателя, могут быть отозваны в любой момент. Сделать это допустимо без соглашения другой стороны договора.
  • Безотзывной. Исключает возможность отзыва денежных средств покупателем в одностороннем порядке.
  • Покрытый. Означает, что финансовая организация, в которой открыт счёт покупателя (банк-эмитент), переводит денежные средства за квартиру в банк продавца (банк-исполнитель).
  • Непокрытый. Отличается от покрытого тем, что банк-эмитент не осуществляет формального перевода средств на счёт продавца. Вместо этого банк-исполнитель наделяется правомочиями списывать оговоренную в договоре купли-продажи сумму со счёта банка-эмитента, открытого в банке-исполнителе.

При сделках с недвижимостью не используется отзывной тип ввиду его невыгодности для продавца. Наиболее востребованным видом расчётов является покрытый безотзывной аккредитив. Именно он максимально учитывает интересы обеих сторон договора.

Как происходит покупка квартиры через аккредитив

Схема расчётов выглядит следующим образом:

  • Составляется договор купли-продажи, в котором прописывается, что расчёты по сделке будут осуществляться через аккредитив. В договоре обязательно указывается, через какие банки будет происходить передача денег, какие документы будут предоставлены продавцом банку-получателю и в какой срок, как и кем будет оплачиваться открытие аккредитивного счёта, в какие сроки вносятся деньги на аккредитивный счёт, ответственность сторон.
  • Покупатель обращается в банк для открытия аккредитивного счёта.
  • После открытия счёта и его пополнения осуществляется информирование продавца.
  • После получения свидетельства о регистрации права собственности на квартиру продавец передает его в банк вместе с другими необходимыми по договору документами.
  • После проверки документов производится расчёт с продавцом.

Преимущества сделки через аккредитив

Сделки через аккредитив имеют ряд существенных плюсов:

  • Гарантия безопасности для покупателя и продавца.
  • Отсутствие необходимости работы с наличными деньгами.
  • Банк выступает дополнительным гарантом надёжности сделки, проверяя достоверность документов.
  • Отсутствует риск разрыва сделки любой из сторон.

Есть ли минусы

При всей надёжности такого метода у него имеется ряд недостатков:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Длительность осуществления процедуры в сравнении с другими способами расчётов.
  • Необходимость оформления большого количества дополнительных документов.
  • Завышенные комиссии за открытие аккредитивного счёта при заключении сделок с квартирой в некоторых банках.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/raschyot-cherez-akkreditiv.html

Договор купли-продажи квартиры аккредитив

Договор купли-продажи квартиры аккредитив – соглашение, при котором продавец берет на себя обязательство передать в собственность покупателя недвижимость, а покупатель обязуется принять и выплатить за нее обговоренную обеими сторонами сумму. Обычно, передачу денег осуществляют двумя способами: арендовав ячейку в банке или через аккредитив.

Аккредитив – аренда сейфа, только денежные средства вносятся не в банковскую ячейку, а на специальный счет в банке на тех же условиях их получения покупателем или продавцом, как и в случае доступа к арендованному сейфу. В отличие от банковской ячейки, аккредитив заранее гарантирует и вслед за тем фиксирует уплату покупателем продавцу определенной суммы по заключенному договору купли-продажи квартиры. Банковская ячейка сохраняет тайну содержимого ячейки и подобными особенностями не наделена.

Аккредитивная форма расчетов

Заключение любой сделки обычно предполагает наличие риска. Обезопасить вложения поможет использование схемы аккредитивной формы расчетов. При этой схеме банк обязуется предоставить получателю денежные средства при предъявлении определенных документов, установленных условиями аккредитива. Утверждение аккредитивной формы расчетов осуществляется отдельным контрактом купли-продажи.

Выбрав эту схему, обе стороны остаются в выгоде. При заключении договора продавец будет уверен в том, что оплата точно поступит, а покупатель обезопасит себя от образования долга. Аккредитивная форма расчетов при покупке недвижимости имеет ряд преимуществ:

  1. Удобная форма расчета. Можно не проверять и не пересчитывать пачки с деньгами. Вся сумма перечисляется в безналичном виде.
  2. За надлежащим исполнением сделки следит банк;
  3. Продавцу гарантируется получение денежных средств, а покупателю – недвижимость, при условии, если они соблюдают все пункты заключенного контракта.

Важно! Открытие аккредитивного счета при покупке квартиры нужно для того, чтобы уберечься от разного рода мошенников. Такой счет нужен для сделки с клиентом, если о нем ничего не известно или его репутация сомнительная.

Виды аккредитива

На сегодняшний день банки предлагают два наиболее распространенных и часто применяемых в практике варианта аккредитива: отзывной и безотзывной. При отзывном виде покупатель имеет право отозвать свои вложения из банка заранее, еще до окончания оформления договора купли-продажи. Этим действием сделка аннулируется. При безотзывном виде покупатель может забрать свои вложения, только когда закончится срок аккредитива. Безотзывной аккредитив не может быть изменен без разрешения получателя денег.

Также используются и другие виды аккредитива:

  • Аккредитив с оговоркой. Покупатель переводит задаток продавцу до заключения договора;
  • Депонированный. Денежные средства замораживаются на счету.
  • Гарантированный. Сначала банк списывает со своего счета денежные средства, а потом запрашивает их у покупателя квартиры. Применяется очень редко.

Порядок действий

Продавец и покупатель решают заключить соглашение с использованием аккредитивного счета. Для начала покупатель заранее должен открыть счет в банке, внести определенную сумму покупки и передать оригинал аккредитива продавцу. Продавец тоже должен иметь действующий счет в том же или в другом банке.

Зарегистрировав соглашение о купле-продаже, продавец предъявляет документы в тот банк, где у него открыт счет. Исполняющий банк зачисляет денежные средства только после доскональной проверки. В случае, когда покупатель и продавец открывают счет в одном и том же банке, расчеты обычно проводятся намного быстрее.

Чтобы открыть счет в банке нужно заполнить заявление на открытие счета. Необходимо наличие паспорта и договора о купле-продаже. Для получения доступа к счету, продавцу нужно предоставить организации, выдающей кредит, следующие документы:

  • Паспорт;
  • Выписку из ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости) о зарегистрированном праве получателя на квартиру;
  • Нотариально заверенную копию договора с отметкой Росреестра о государственной регистрации;
  • Копию акта приема передачи с подписью покупателя.

Внимание! Денежные средства можно перечислить на счет продавца до завершения сделки, но ограничить доступ к нему. Получить доступ к счету можно лишь по предъявлению документов о регистрации продажи. Данный вид аккредитива называется покрытым.

Заключение договора

Продажа квартиры через аккредитив происходит в письменной форме с заверением у нотариуса, в некоторых случаях и без заверения (зависит от вида сделки). Образец бланка договора купли-продажи квартиры с аккредитивом можно скачать в интернете. В аккредитиве указываются:

  • Номер договора и дата оформления;
  • Сумма аккредитива;
  • Личные данные получателя и плательщика, реквизиты эмиссионного и исполняющего банков;
  • Вид аккредитивного договора;
  • Период исполнения;
  • Список необходимых документов, которые должен предоставить получатель;
  • Назначение платежа;
  • Сроки предоставления документов;
  • Подпись сторон;
  • Оплата банковской комиссии.

Договор составляют в четырех экземплярах: один в государственный регистрационный центр, один для покупателя и два для продавца. Оформление аккредитива занимает менее получаса и выдается в национальной валюте (рублях). При сделках с недвижимым имуществом банк выдает гарантированную сумму на срок в четыре месяца, с возможностью одного продления на два месяца.

:

В купчей расписан весь процесс расчетов: кто является продавцом, в каком банке открыт счет, кто будет покупателем и в какой период произойдет сделка. По завершению сделки квартира передается получателю в течение недели с момента письменного оповещения банком продавца об открытии аккредитива. Стороны обязаны передать документы для регистрирования перехода права на собственность в Росреестр в течение 10 рабочих дней. За процедуру регистрации взимается госпошлина.

Помните! Проверка документов должна быть выполнена в срок не более 5 рабочих дней. Датой исполнения обязательств по оплате квартиры получателем нужно считать день поступления денег на расчетный счет продавца.

Стороны устанавливают срок аккредитива так, чтобы за это время можно было передать недвижимость и зарегистрировать сделку. Обычно этот срок длится месяц, но иногда продлевается с обоюдного согласия участников сделки при возникновении непредвиденных ситуаций. Договор может быть продлен одной стороной при наличии таких уважительных причин, как болезнь или смерть родственников.

Необходимо знать! Причины продления срока аккредитива должны быть указаны в дополнительных пунктах договора купли-продажи, со списком справок и документов, доказывающих банку наличие уважительных обстоятельств.

Стоимость аккредитива

Цена на аккредитацию в разных кредитных организациях может быть разной. Некоторые финансовые структуры используют фиксированную сумму с установлением определенного предела, который не может быть превышен. Есть кредитные учреждения, определяющие стоимость аккредитации в процентном соотношении от заявленной цены на недвижимость.

Стоимость услуги взимается в соответствии с действующими тарифами в том или ином банке. Тарифы рассчитываются с учетом сделки, использования заемных ресурсов и срока удержания денежных средств. К примеру, в Сбербанке цена за обслуживание счета находится в пределах 2 500 рублей. Высокая цена аккредитования обуславливается тем, что финансовая организация несет полную ответственность перед законодательными органами за правомерность и точность оформления соглашения по купле-продаже недвижимости.

В строящемся доме

Если дело касается строящегося дома, работники банка зачисляют необходимую сумму только после того, как отдадут ключи хозяевам квартиры. Передача денежных средств застройщикам осуществляется следующими действиями:

  1. Получатель открывает на свое имя аккредитивный счет и зачисляет на него определенную сумму денег.
  2. Покупатель поручает сотруднику банка зачислить деньги на счет застройщика, после того как он предъявит договор купли-продажи квартиры.
  3. Денежные средства перечисляются застройщику только после выполнения им всех пунктов соглашения и подписания кредитного договора.

Квартира в залоге

Осуществить продажу квартиры, которая заложена, можно только с согласия банка-залогодержателя. Если такое согласие имеется, произвести оплату через аккредитив будет не трудно. Как и в случаях с незаложенной недвижимостью, покупатель открывает счет на имя продавца и вносит туда определенную сумму денег.

Подписав договор и зарегистрировав переход недвижимости в собственность покупателя, банк списывает с аккредитивного счета сумму кредитной задолженности, требуемую для погашения. Недвижимое имущество, освободившись от залога, становится собственностью покупателя. После исполнения всех необходимых юридических формальностей, оставшиеся на счету деньги, возвращаются продавцу.

Преимущества аккредитива

К главным преимуществам аккредитивного счета при покупке квартиры можно отнести:

  • Открытие бессрочного счета с возможностью продления;
  • Значительное снижение различных рисков для обеих сторон;
  • Строгое ограничение сроков исполнения обязательств;
  • Процесс передачи денег продавцу происходит только при переходе прав новому владельцу;
  • Контроль банка за выполнением сторонами обязательств, прописанных в договоре;
  • Безналичная форма оплаты позволяет участникам договора обозначить условия совершения сделки;
  • Можно не переживать за перевозку больших сумм через весь город;
  • В случаях, когда сделка по каким-либо обстоятельствам не совершилась, деньги полностью возвращаются покупателю;
  • Условия договора можно менять при взаимном согласии участников сделки.

Недостатки аккредитива

К основным недостаткам подобной формы расчета относятся:

  • Высокая комиссия на банковские услуги;
  • В некоторых банках нет возможности аккредитива;
  • Долгая и сложная процедура сбора нужных документов.

Заключение аккредитива обеспечивает гарантированное страхование участников сделки от потери денежных средств. Главное, внимательно составлять текст договора и выбрать оптимальный вид аккредитива в зависимости от индивидуальных обстоятельств. Чтобы защитить свои вложения, необходимо обращаться в проверенную и надежную кредитную компанию, предварительно проконсультировавшись с опытными юристами.

Источник: https://VFinansah.com/realty/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-akkreditiv

Все нюансы купли-продажи квартиры с использованием аккредитива и образец оформления подобного договора

Один из самых важных вопросов при сделках с недвижимостью – взаиморасчеты между продавцом и покупателем. Законом предусмотрено несколько сравнительно безопасных способов передачи денег, одним из которых является аккредитив. Использование этого метода передачи средств предполагает наличие посредника в роли которого выступает банк.

Аккредитив представляет собой обязательство банка по выплате денежных средств по поручению клиента третьей стороне в роли которой выступает продавец. Действие становится возможным только после того как клиент предоставляет в банк чек.

В этой ситуации кредитная организация берет на себя обязанности гаранта, получатель средств выступает в роли бенефициара, а клиент при этом является плательщиком.

Аккредитив представляет собой гарантированный платеж, процедура оформления которого регулируется:

Существует три группы аккредитивов:

  1. Отзывные и безотзывные.
  2. Гарантированные и депонированные.
  3. Подтвержденные и неподтверждённые.

Важно! Аккредитив при сделке, связанной с куплей-продажей недвижимости, используется для минимизации финансовых рисков.

Что такое аккредитив простыми словами рассказано в видео:

Плюсы и минусы использования

Прежде чем прибегать к помощи аккредитива, нужно взвесить все преимущества и недостатки сделки с его использованием.

Достоинства:

  • Банк не станет перечислять средства на счет продавца вплоть до того момента, пока тот не предоставит доказательства исполнения своих обязательств. Продавец, в свою очередь, уверен в том, что гарантированно получит деньги.
  • Аккредитив имеет ограниченный срок действия, и, в свою очередь, содержит четкие сроки в которые участники сделки должны предоставить документы, подтверждающие исполнение обязательств.
  • Этот тип взаиморасчетов эффективно обеспечивает целевое использование денег плетельщика.

Минусы:

  • Усложненная процедура оформления основного договора купли-продажи.
  • Увеличение расходов на оформление сделки. Банки берут определенную плату за оформление аккредитива, что создает дополнительную финансовую нагрузку на продавца и покупателя.

Процедура

  1. В первую очередь, участники сделки должны достигнуть согласия в вопросе выбора типа расчётов, что должно быть отображено в основном ДКП. После этого продавец и покупатель определяются с банком и уточняют информацию о возможности открытия аккредитива. В заявлении установленного образца должны содержаться сведения о том, какая сумма должна поступить на счёт покупателя, и на основании каких документов средства могут быть переданы продавцу.

    Важно! Оформить аккредитив можно лишь в том случае, когда у заявителя имеется открытый счет в выбранном банке.

  2. После того как заявление написано и передано операционисту, банк открывает специализированный счет и блокирует на нем ту сумму, которая предусмотрена основным договором ДКП.
  3. Следующий этап – оповещение продавца о том, что счёт был открыт, на нем были забронированы средства, а также информация об условиях их получения.
  4. Продавец и покупатель посещают Росреестр и подают документы на регистрацию перехода права собственности.
  5. После окончания процедуры продавец, имея на руках свой экземпляр договора купли-продажи, должен посетить банк и предоставить сотрудникам подтверждающие документы.
  6. Кредитная организация осуществляет проверку, в ходе которой оценивается полнота исполнения обязательств продавца, после которой происходит перечисление средств.

Если необходимые подтверждающие документы предоставлены не были – аккредитив будет закрыт, а средства возвращены покупателю.

Что должно содержать соглашение?

  1. Фактические дату и место подписания договора.
  2. Персональные данные продавца и покупателя.
  3. Адреса, по которым зарегистрированы участники сделки.
  4. Подробные сведения об объекте недвижимости, который является предметом договора купли-продажи. В том числе необходимо указать общую площадь жилья, этажность дома, количество комнат и т. д.
  5. Общую стоимость отчуждаемой недвижимости.

    Эти данные необходимо указать как цифрами, так и прописью.

  6. Перечень правоустанавливающих документов.
  7. Порядок расчётов между сторонами – аккредитив.
  8. Подписи продавца и покупателя, а также их расшифровка.

Если с использованием аккредитива приобретается квартира, находящаяся в еще несданном в эксплуатацию доме, то соглашение о покупке будет иметь существенное отличие от прочих вариантов договора купли-продажи.

В роли контрагента в данном случае выступит компания застройщик, поэтому в раздел о передаче ключей покупателю должна быть внесена такая фраза: «Аккредитив будет считаться исполненным с момента фактической сдачи или получения объекта недвижимости и подписания всей необходимой документации».

Дом достраивается и вводится в эксплуатацию, квартира передается в распоряжение покупателя, после чего стороны обращаются в банк. Специалисты кредитной организации проводят проверку в ходе которой исключаются причины закрытия аккредитива, после чего деньги перечисляются на счет продавца.

Нужен ли нотариус?

Заверять нет необходимости. Нотариальное удостоверение ДКП потребуется лишь в том случае, если имеет место долевая собственность или волеизъявление участников сделки.

На что обратить внимание?

  1. Срок аккредитива должен быть установлен с тем расчётом, чтобы стороны имели время на передачу объекта недвижимости и завершение регистрационных действий. Стандарт – это 30 календарных дней, однако этот срок может быть увеличен в случае возникновения непредвиденных обстоятельств:
    • Болезнь продавца или покупателя.

    • Смерть близких родственников участников сделки.
    • Чрезвычайные ситуации.

    Важно! Причины, которые могут повлиять на увеличение срока действия аккредитива должны быть в обязательном порядке перечислены в дополнительных условиях основного договора купли-продажи.

    Также в этом разделе следует указать перечень справок и документов, которые могут стать доказательствами таких причин.

  2. Если планируется открытие безотзывного аккредитива – это необходимо прописать в договоре, иначе он будет признан отзывным в автоматическом порядке согласно пункту 2 статьи 868 ГК РФ.

Статья 868 ГК РФ. Отзывный аккредитив

  1. Отзывный аккредитив может быть изменен или отменен по поручению плательщика банком-эмитентом в любой момент без предварительного уведомления получателя средств.
  2. Исполняющий банк осуществляет платеж или иные операции по отзывному аккредитиву, если к моменту их совершения им не получено уведомление банка-эмитента об изменении или отмене аккредитива.

С помощью аккредитива средства от продажи квартиры могут быть максимально безопасно переданы от покупателя продавцу, что делает этот банковский продукт крайне популярным при сделках с енедвижимостью. Он способен существенно сократить финансовые риски сторон, однако, для того чтобы защитить свои средства, участники сделки должны обратиться в надежную кредитную организацию, а также привлечь к составлению договора профессионалов.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/dkp-kvartiry/akkreditiv.html